Carte blanche : Locations: il faut passer à une garantie mutuelle

21/05/2015 (h)

Auteur(s): 

Bayot, Bernard
Réseau Financité, (ex- Réseau Financement Alternatif)

Une opinion de Bernard Bayot, directeur du réseau Financité publiée dans La Libre Belgique du 21 mai 2015

 

Le droit à un logement décent demeurera un vœu pieux si l’on ne résout pas l’incapacité ou la difficulté d’une partie croissante de la population de se constituer une garantie locative individuelle.

 

Selon une étude publiée en mars 2015 par la FSMA, l’Autorité des services et marchés financiers, à la question : "Si vous deviez personnellement faire face à une dépense importante - environ l’équivalent de votre revenu mensuel -, pourriez-vous la payer sans emprunter ou demander de l’aide à la famille ou des amis ?", une personne sur quatre en Belgique répond par la négative, avec une surreprésentation des femmes, bas revenus, diplômes de l’enseignement primaire/secondaire, sans emploi, en incapacité de travail, pas nées en Belgique, groupes sociaux bas ou moyennement bas, Bruxelles, Wallonie (1).

Comment, dans ces conditions, constituer une garantie locative de deux mois ? A fortiori lorsque la garantie du précédent logement n’a pas encore été remboursée et qu’il faut aussi payer le premier mois de loyer ? Poser la question, c’est évidemment y répondre. Selon le Service de lutte contre la pauvreté, la précarité et l’exclusion sociale, la constitution de la garantie est une tâche difficile pour beaucoup de candidats locataires et peut constituer un obstacle insurmontable à l’exercice du droit au logement (2).

A la terrible actualité de cette situation subie par nombre de nos concitoyens est venue s’ajouter une actualité institutionnelle puisque, depuis la loi spéciale du 6 janvier 2014 relative à la 6e réforme de l’Etat, les compétences liées aux baux à loyer sont régionalisées. Les Régions peuvent donc légiférer sur le fonctionnement du marché locatif privé de leur territoire. En Wallonie, la Déclaration de politique régionale 2009-2014 mentionne la volonté de créer un Fonds régional des garanties locatives "qui se portera garant auprès du propriétaire du versement de la garantie complète même si elle n’est pas encore totalement constituée par le locataire auprès du fonds, et dans ce cadre, permettra la portabilité de la garantie locative" (3) .

A Bruxelles, la Déclaration de Politique régionale 2009-2014 évoque la mise en place d’un Fonds des garanties locatives "chargé de soulager les CPAS dans la prise en charge du financement des garanties locatives du public fragilisé accueilli par les CPAS" (4).

Et si c’était l’occasion de passer d’une logique de garantie individuelle à celle d’une logique de garantie mutuelle ? Cette dernière a fait depuis longtemps ses preuves en matière de soins de santé ou encore de crédits professionnels ou immobiliers. L’appliquer à la garantie locative permettrait de faciliter l’accès au logement pour tous et de réduire les pratiques discriminatoires mais aussi de renforcer la confiance entre locataire et bailleur grâce à un système qui offre des avantages aux deux parties. Sa mise en œuvre, si elle est universelle, offrirait en outre l’avantage, non négligeable, d’une économie dans sa mise en œuvre.

Comment cela fonctionne-t-il ? Le candidat locataire devient membre d’une société de cautionnement mutuel et lui verse chaque mois une somme modeste, de l’ordre de 2 à 3 % du montant de son loyer. En contrepartie, la société garantit son bailleur : elle lui paie, jusqu’à un plafond à déterminer, les montants dus par le locataire et non payés par celui-ci. En fin de contrat, la société rembourse au locataire la totalité des sommes versées par celui-ci, sous déduction des montants qu’elle a dû payer pour ce locataire et d’une quote-part destinée à couvrir la société de cautionnement des sinistres et de ses frais de gestion.

L’avantage majeur de ce mécanisme de caution mutuelle par rapport à la constitution d’une garantie individuelle consiste dans le fait de ne pas devoir immobiliser des montants importants pour constituer une garantie locative, ce qui peut constituer une difficulté, en particulier pour les ménages à revenus modestes. En contrepartie, le locataire adhère à un mécanisme de solidarité qui a comme conséquence qu’il accepte de perdre une partie de ses paiements pour couvrir les défaillances d’autrui.

Ensuite, un système unique, facile et rapide joue également un rôle positif pour les bailleurs et permet dès lors d’atténuer les tensions entre locataires et propriétaires-bailleurs. Cette caractéristique pourrait d’ailleurs être renforcée par la mise en place, au sein ou à côté de la société de caution locative mutuelle, de modes alternatifs de résolution de conflit (comme la médiation) qui évitent les lourdeurs caractéristiques des procédures ou processus contentieux.

Enfin, un mécanisme unique et obligatoire permettrait de faire des économies d’échelle et de limiter dès lors les coûts de gestion, en comparaison de tout autre mécanisme particulier et limité. Cet effet d’échelle autorisé par un système universel peut être profitable pour les locataires mais aussi pour les bailleurs en autorisant, le cas échéant, une extension de la garantie offerte à ceux-ci.

Le droit à un logement décent, consacré dans notre Constitution et dans nos engagements internationaux, demeurera un vœu pieux s’il n’est pas trouvé une solution à l’incapacité ou à la difficulté d’une partie croissante de la population de se constituer une garantie locative individuelle. Passer d’une logique de garantie individuelle à celle d’une garantie mutuelle nous en offre l’opportunité.

 

(1) FSMA, "Résultats de l’enquête sur les comportements en matière d’argent en Belgique", mars 2015.

(2) Conférence de presse, "La loi sur la garantie locative ne fonctionne pas, le Parlement doit agir", 26 mai 2011.

(3) Déclaration de Politique régionale 2014-2019, p. 58.

(4) Accord de gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale 2014-2019, p.44.

(5) C’est-à-dire de la partie des paiements qu’elle a réalisés dans le cadre de son obligation de caution et qu’elle n’a pu récupérer auprès du locataire concerné (principe de la solidarité).

Mots-clés liés: 

Thématiques liées: